12月10日，長(zhǎng)沙延續(xù)著低溫冷雨的天氣，而在望城坡環(huán)球家居超市擁有個(gè)小門(mén)面產(chǎn)權(quán)的羅正平卻是充滿了干勁，“11月召開(kāi)的業(yè)主大會(huì)確定了以‘業(yè)主自治’的方式繼續(xù)經(jīng)營(yíng)賣(mài)場(chǎng)，心里的一塊石頭落了地。”

在原經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)撤出后，原廣大環(huán)球家具超市便陷入了經(jīng)營(yíng)迷局。這個(gè)經(jīng)營(yíng)了15年的家具賣(mài)場(chǎng)何去何從，頗受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

事實(shí)上，在長(zhǎng)沙，大賣(mài)場(chǎng)與小鋪面業(yè)主在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)“出走”“遷址”等情況的并不鮮見(jiàn)，位居芙蓉廣場(chǎng)中心位置的原百盛購(gòu)物廣場(chǎng)就是其中之一。那么，由業(yè)主授權(quán)成立運(yùn)營(yíng)公司，采用“自治”的方式來(lái)進(jìn)行一家大賣(mài)場(chǎng)的整體運(yùn)營(yíng)，又是否能探索出迷局的破解之法？　　

老賣(mài)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)首個(gè)商業(yè)“業(yè)主共治”

12月10日，長(zhǎng)沙岳麓區(qū)望城坡大市場(chǎng)協(xié)調(diào)辦主任喻國(guó)軍向三湘都市報(bào)記者介紹，為了維護(hù)依然在該賣(mài)場(chǎng)內(nèi)做生意的200余個(gè)經(jīng)營(yíng)戶和大、小共計(jì)900余位業(yè)主的利益，岳麓區(qū)政府、望城坡街道等各級(jí)政府部門(mén)組織業(yè)主多次協(xié)商，通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉成立了業(yè)主委員會(huì)，由大業(yè)主與小業(yè)主共同成立長(zhǎng)沙嘉深達(dá)物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，并將賣(mài)場(chǎng)新命名為“望城坡環(huán)球家居超市”。

“這種純商業(yè)賣(mài)場(chǎng)采用‘業(yè)主自治’的模式來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，在湖南省內(nèi)還是頭一家。”喻國(guó)軍稱，年底，由業(yè)主共同成立的運(yùn)營(yíng)公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)的賣(mài)場(chǎng)將正式亮相，而整個(gè)賣(mài)場(chǎng)的提質(zhì)改造則計(jì)劃在2年內(nèi)完成。

繞家居賣(mài)場(chǎng)走一圈，可以看到，賣(mài)場(chǎng)外圍正在進(jìn)行提質(zhì)改造。據(jù)大業(yè)主代表之一的湖南嘉國(guó)投資有限公司負(fù)責(zé)人王志勇透露，此次不僅將翻新外墻，還將增設(shè)地面停車(chē)場(chǎng)，并為整個(gè)商場(chǎng)安裝中央空調(diào)、扶手梯等硬件設(shè)備。

“900多位業(yè)主，來(lái)自24個(gè)省份，再加上200余位經(jīng)營(yíng)戶，就是一支很強(qiáng)大的力量。”作為小業(yè)主代表，同時(shí)也是該賣(mài)場(chǎng)業(yè)委會(huì)主任的羅正平認(rèn)為，業(yè)主自治的最大好處在于有著相同的利益訴求和出發(fā)點(diǎn)，能夠更大地發(fā)揮出各自的作用來(lái)?！　?  

在租金與產(chǎn)權(quán)之間尋找平衡點(diǎn)

在賣(mài)場(chǎng)大門(mén)外，“政府指導(dǎo)、業(yè)主主導(dǎo)”“租金業(yè)主自己管理”等條幅隨處可見(jiàn)。羅正平表示，900余名業(yè)主預(yù)計(jì)在下周與新成立的物管公司簽訂合同，截至今天，這份合同樣本為期一周的公示期已過(guò)去了3天。

無(wú)論是原廣大環(huán)球經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的撤出，還是如今業(yè)主自治成立的新公司的接手運(yùn)營(yíng)，其關(guān)鍵都繞不開(kāi)“租金”二字。租金低了，業(yè)主不干；租金過(guò)高，運(yùn)營(yíng)方又要承擔(dān)較大的經(jīng)營(yíng)壓力。

究竟如何找到一個(gè)合適的平衡點(diǎn)？目前，望城坡環(huán)球家居超市的解決方法，是由大業(yè)主代表之一的湖南嘉國(guó)進(jìn)行“租金保底”承諾，如在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，租金無(wú)法達(dá)到預(yù)期，則由該公司進(jìn)行補(bǔ)貼，解決大部分小業(yè)主的顧慮。

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不應(yīng)讓租金成為商業(yè)黑洞

租金往往是業(yè)主們最為關(guān)心的問(wèn)題，而整個(gè)賣(mài)場(chǎng)能否持續(xù)健康地運(yùn)營(yíng)下去才是本源。

早在2008年，選址芙蓉廣場(chǎng)的百盛購(gòu)物廣場(chǎng)就曾因續(xù)租租金問(wèn)題無(wú)法與小業(yè)主們達(dá)成一致而選擇撤場(chǎng)。在接下來(lái)的10年時(shí)間內(nèi)，僅有臨街鋪面及超市部分仍在經(jīng)營(yíng)，大部分面積閑置。期間，前后有多個(gè)公司曾意欲接盤(pán)，有的甚至進(jìn)入了實(shí)際招商階段，但終因冗雜的利益關(guān)系而放棄。

修物業(yè)，賣(mài)產(chǎn)權(quán)，再統(tǒng)一由運(yùn)營(yíng)方承租經(jīng)營(yíng)……這種商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看來(lái)是多方收益的好模式。然而，這種模式背后，卻總因“租金”問(wèn)題而讓物業(yè)陷入黑洞。

?一長(zhǎng)沙業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，采用業(yè)主自治的方式來(lái)組織人力進(jìn)行公司化運(yùn)營(yíng)，如果選擇了具備商業(yè)運(yùn)管經(jīng)驗(yàn)的人來(lái)進(jìn)行操作，不失為一種好的解決方案，一定程度上避免因租金問(wèn)題而產(chǎn)生的分歧，“在當(dāng)下的商業(yè)環(huán)境里，運(yùn)營(yíng)方首先要考慮的應(yīng)該是如何吸引客流，帶旺生意，而非與業(yè)主在租金問(wèn)題上‘扯皮’，最終影響賣(mài)場(chǎng)元?dú)狻?rdquo;

（作者：朱蓉  原標(biāo)題：老賣(mài)場(chǎng)推“業(yè)主自治”破解租金難題）